En el mercado inmobiliario se considera cotidianamente la plusvalía como uno de los principales atractivos para las inversiones en bienes raíces, pero veamos qué significa este concepto.
Una de tantas definiciones para la palabra plusvalía, en términos inmobiliarios, se refiere al incremento de valor que va adquiriendo una propiedad con el paso del tiempo, tomando en cuenta que dicho valor es influido por factores como: el crecimiento de la infraestructura de su entorno (avenidas, parques, etc.), la importancia, calidad y nivel económico de los conjuntos habitacionales y comerciales que se construyan cerca, la oferta y demanda, la seguridad pública, el valor catastral determinado por el Municipio, así como las mejoras o valores añadidos que se le agreguen, pudiendo haber además factores muy particulares que influyan en el aumento de su valor.
Como podemos ver el cálculo de la plusvalía no es cosa fácil y si a esto le sumamos que la plusvalía cambia de acuerdo al tipo de inmueble, la realidad es que los promedios de crecimiento en plusvalía establecidos por municipio o entidad, suelen ser un dato muy general.
Incluso, la plusvalía puede cambiar dependiendo de la zona dentro de una misma ciudad, siendo más apreciada o demandada una zona más que otra.
En México podemos encontrar entidades y municipios considerados de alta plusvalía, así como otros en los que la plusvalía no es tan atractiva.
No es un secreto que la inversión en propiedades tiene un alto grado de seguridad, pues un bien inmueble es tangible, casi indestructible (sin contar los grandes desastres naturales claro), puede convertirse en una fuente de ingresos, es heredable y los datos históricos dictan que su valor debe aumentar con el tiempo.
Es así que el mercado inmobiliario suele utilizar el concepto de plusvalía como un elemento de atractivo y seguridad para compradores de inmuebles, quienes ven en la inversión inmobiliaria un medio adecuado para blindar sus capitales además de hacerlos crecer.
Sin embargo, el concepto de plusvalía toma una importancia especial cuando la comercialización de inmuebles es dirigida a inversionistas ya que este tipo de cliente buscará siempre el máximo rendimiento sobre su inversión además de la seguridad que brinda invertir en un bien inmueble.
En el mercado solemos encontrar publicaciones en los que se promete una atractiva “ganancia por plusvalía” al adquirir algún inmueble. Muchas de estas ofertas se originan en desarrollos inmobiliarios que utilizan el sistema de preventa como estrategia comercial.
Sin embargo, es justo decir que no toda la plusvalía se puede considerar como ganancia, pues debemos tomar en cuenta que existe el factor inflación que impacta inevitablemente toda economía.
Veamos los siguientes datos:
De acuerdo al reporte del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) en la primera quincena de agosto de 2023, el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) presentó un incremento de 0.32% respecto a la quincena anterior. Con este resultado, la inflación general anual se ubicó en 4.67%. Por su parte el Banco de México pronosticó que la Inflación para el cierre de 2023 será menor al 5%.
Un dato histórico para contrastar: Al cierre del tercer trimestre del año, el índice de la Sociedad Hipotecaria Federal de valores de las casas creció 8.4%; mientras que el indicador nacional de precios al consumidor aumentó 8.7%. Diferencia a favor de la Inflación: .3%
Inversión Inmobiliaria en Querétaro
La zona metropolitana de Querétaro se mantiene entre los primeros cinco lugares a nivel nacional con mayor incremento en plusvalía, debido principalmente a su pujante crecimiento económico, a la cercanía con la Ciudad de México y a la buena percepción en seguridad pública, esto de acuerdo al Instituto Mexicano para la Competitividad A.C. (IMCO)
El portal Bloomberg en Línea, indica que Querétaro es considerada la cuarta ciudad más segura en el país, sólo por debajo del 1er lugar: Mérida, 2do lugar: Baja California Sur y 3er lugar: Aguascalientes.
De acuerdo al portal Inmobiliare.com el promedio de plusvalía en Querétaro calculado de agosto 2022 a agosto 2023 para vivienda ya construida es de 7.4% anual, por lo que, si esta tendencia se mantiene hasta finales de año y se cumple el pronóstico de inflación del 5% para 2023, la diferencia a favor de una propiedad de este tipo sería de 2.4%. lo que principalmente protege el valor adquisitivo del dinero que se utilizó para adquirir la propiedad.
Para el cierre del 2023, la plusvalía real estimada será entonces del 2.4%. Pero hay que tener claro que la plusvalía comercial es otro indicador que siempre suma a la cifra final de mercado.
Oportunidades de inversión en 2023
Ahora bien, ante el pronóstico de máximo 5% respecto a la inflación para 2023, las inversiones inmobiliarias en propiedades con alto potencial de plusvalía se vuelven muy atractivas, por lo que adquieren importancia los desarrollos en preventa que estén muy bien proyectados arquitectónica y económicamente, así como que cuenten un respaldo legal perfectamente bien sustentado y transparente.
En este contexto económico, otra opción de inversión interesante en el mercado queretano es la compra de inmuebles en remate, ya sea de particular a particular, o bien por la vía del remate judicial o bancario, ya que la primera regla para obtener una buena ganancia por plusvalía es adquirir los inmuebles a precios de oportunidad.
Tomando en cuenta lo anterior podemos llegar a varias conclusiones:
Luego entonces, ante la promesa de atractiva plusvalía las recomendaciones son:
La plusvalía es un elemento positivo de las inversiones inmobiliarias pues primeramente protege el valor adquisitivo del dinero y si la inversión es bien analizada, calculada y proyectada, puede convertirse en un buen negocio.
Gerardo F. Coronado López, es director Director General de Servicios y Soluciones Stratego y consultor de negocios en Inversiones Inmobiliarias.
Mail: gcoronado@stratego.mx
Linkendin: Gerardo Coronado López
La creación de mundos virtuales en videojuegos ha brincado al mundo real de la arquitectura. Y es que diseñar una casa al estilo del videojuego Roblox y construirla ya es posible.
Entrar a tu casa antes de poner el primer ladrillo físico es una experiencia que ofrece Construlia, empresa queretana de tecnología enfocada a la arquitectura.
Con apenas diez meses de vida, Construlia ha tenido un crecimiento exitosamente vertiginoso, a la fecha suman 27 proyectos activos.
“Comenzamos el año pasado con 250 mil pesos de inversión y hoy facturamos más de 2.5 millones de dólares y contando, somos la envidia de muchos arquitectos”, dice entre risas Iván Flores Rayas, socio fundador.
Con 28 años de edad, Iván es un emprendedor nato que donde “pone el ojo pone la bala”. Recuerda que la primera venta de Construlia se cerró en un Starbucks, fue un contrato de construcción de vivienda de poco más de 2 millones de pesos.
“Mi socio y yo no teníamos ni oficinas”, explica Iván desde su despacho ubicado atrás del Centro Comercial Antea, al norte de la ciudad de Querétaro.
Iván y su amigo Carlos Rangel tenían un gran proyecto proptech en la cabeza y siempre fueron transparentes con ese primer cliente que fue el ángel inversor que todo emprendedor está buscando al inicio de un sueño.
Iván recuerda que le dijo a su primer cliente: “…mira hermano no tengo oficinas y si gustas creer en nosotros aquí estamos”.
Construlia nació con tres socios: Carlos Rangel, que aportó la idea y su estrategia financiera, Miguel Ángel Dib, quien endosó su experiencia en el sector de la construcción, e Iván Flores, inversionista semilla y creador de la oportunidad.
THE MOMENT
Con el primer trato cerrado, Iván y Carlos de inmediato comenzaron a invertir esos 250 mil pesos en tecnología, computadoras, rentaron una modesta oficina de 3×2 metros cuadrados por los Arcos, contrataron un par de arquitectos, y aunque el plan de pagos de su primer cliente estaba asegurado en el forecats, sabían que el dinero semilla de la inversión se agotaría en pocas semanas; en sus cabezas lo urgente era tener más clientes a la brevedad. Y así fue.
“Tuvimos que jugar con el cash flow ya que era limitado y de inmediato salimos a buscar más clientes, sabíamos que teníamos que encontrar la manera de ir exponencialmente, 1,2, 4, 8, 16, 32…”, explica Iván.
La ecuación de Construlia quedó apuntalada con el respaldo de Miguel Ángel Dib, quien es el timón de Grupo Ralama Inmobiliaria, una empresa con más de 18 años de experiencia en el desarrollo de vivienda a nivel regional y nacional.
La reputación, infraestructura y cadena de suministro del socio estratégico cobijó el emprendimiento proptech de esos dos jóvenes que lo único que tenían en ese momento era un inquebrantable deseo de hacer de la tecnología su mejor aliada para construir casas y avanzar con el reciente nacimiento de Construlia.
Miguel Ángel Dib no es nuevo en apostar por la innovación tecnológica, el año pasado tejió alianza con La Haus, una Startup de tecnología inmobiliaria que ha levantado en rondas de inversión más de 195 millones de dólares en capital de riesgo.
Iván recuerda que comenzaron a vender proyectos de 2 millones de pesos para tener esa liquidez que necesitaban. Las primeras utilidades las reinvirtieron en nómina, más personal y por su puesto más tecnología.
Durante el primer bimestre del 2023 el valor de la industria de la construcción en Querétaro reportó un crecimiento anual de 71.5%, en relación con el primer bimestre del 2022, destacan resultados de la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC), del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).
De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en el primer trimestre del 2023, el costo de la vivienda en el estado de Querétaro incrementó 13%.
Los municipios con más alza son Querétaro capital con 13.1%, El Marqués con 12.9%, y Corregidora con 12.5%. Además, hubo un aumento 12.8% en el precio de la vivienda nueva, y 10.8% en la usada durante el mismo periodo.
LA IDEA
En aquellos meses no muy lejanos (julio del 2022), Iván comenzó a colaborar con Carlos, quien trabajaba en la constructora Miguel Ángel Dib. En uno de esos encuentros de amigos, Carlos, que también tiene 28 años de edad, le comentó a Iván acerca de un videojuego de realidad virtual que es compatible con Autocad (software que usan los arquitectos para diseñar casas) y que podían subir el diseño de las casas y modelarlas como un videojuego y hacerlo interactivo.
Desde ese momento Iván no dejó de pensar en ello hasta convertir una experiencia de diseño virtual de 360 grados. Así llegó Oculus, un visor de realidad virtual creado por Meta (la dueña de Facebook), que permitió al cliente entrar a su casa proyectada.
“Comenzamos a ver cómo se diseñaban los videojuegos y comprender que ya hay suficiente tecnología para modelar de forma profesional en estos videojuegos. Entonces, básicamente diseñamos tu casa con tecnologías de videojuegos, y así todos convergen con la misma idea al vivir la experiencia en Oculus. Hacemos video juegos de tu casa”, explica Iván, quien comanda los esfuerzos de marketing en Construlia.
Todos los planos que desarrollan bajo esta plataforma de videojuegos son escalables, digitales y de 360 grados, son diseños reales con todo el rigor y especificaciones arquitectónicas para luego convertirlos en una obra física.
“Cuando vas con un arquitecto tú compras la mente del arquitecto, el render, y el cliente decide si le gusta o no. Pero nunca es tú idea, no es tu mente la que diseñó, en cambio si el cliente está diseñando su casa con la ayuda del arquitecto, la experiencia es totalmente distinta”, asegura Iván.
Con esta Innovadora herramienta Construlia partió plaza entre el círculo de arquitectos, desarrolladores y vendedores de vivienda de Querétaro. Los socios de Construlia armaron presentaciones estratégicas con ese sector presumiendo sus diseños virtuales en Oculus con el objetivo de dinamizar alianzas y fuerza de venta ofreciendo comisiones por arriba del mercado; la reacción fue muy positiva y los contratos comenzaron a llegar.
COMO AMEX
Oculus es una potente herramienta de venta, pero el servicio al cliente de Construlia ha sido la llave mágica de crecimiento y éxito.
Iván dice que son los American Express pero de la arquitectura y construcción. El parangón no es porque sean una institución financiera sino por la satisfactoria experiencia de servicio al cliente que ofrecen, igual que AMEX.
En los diversos procesos del proyecto otorgan una especie de certificados de satisfacción al cliente, y no avanza la obra hasta que acepte y firme, eso les garantiza tener clientes felices y satisfechos hasta el final de la construcción.
“El mayor secreto (que no es secreto por que todos hablan de ello) es que tenemos un servicio al cliente que ni Obama lo tiene, el acompañamiento que les damos es clave, inclusive hay clientes que llegan sin terreno ni crédito, ni dinero y les vamos asesorando en todo el proceso hasta darle la llave de su casa”, explica Iván en entrevista exclusiva para MQNEY.
El slogan de Construlia es “El futuro de la construcción”, y parece que no es sólo una frase que acompaña al nombre del emprendimiento, estos chicos verdaderamente apuestan a que la alta tecnología en todas sus formas, sea aplicada, sí o sí, en todos los procesos de la construcción.
ME VOY PERO ME QUEDO
Iván es Ingeniero en colorimetría de aviación, estudió y trabajó en Estados Unidos y su misión fue crear colores perfectos en aviones para evitar que estos se cayeran en pleno vuelo. Sabe muy bien acerca de estandarización de procesos combinados con alta tecnología y su paso por American Express en el área de control de fraudes de todo el continente americano le dio el conocimiento de servicio al cliente, entre otros trucos virtuosos profesionales.
Igual que su socio Carlos, es piloto de autos de carrera, es sus edades juveniles ambos fueron ranqueados entre los mejores pilotos de México en simuladores profesionales de competencias de autos de carreras, amén de estar en los mejores circuitos ganando primeros lugares, así que la velocidad y la gestión del riesgo también está en el ADN de Construlia.
Para Iván, Construlia tiene dos hitos: ese primer cliente que confió y detonó el nacimiento del emprendimiento, y una reciente firma con un desarrollador de vivienda para crear el diseño de preventa de un complejo residencial de 77 hectáreas en la Peña de Bernal.
“Ese fue un gran paso, fue una validación de que vamos en el camino correcto para la expansión a nivel nacional, una empresa de este tamaño se fijó en nosotros por el valor tecnológico, entre otras cosas, que aportamos”, dice con emoción.
Reconoce el esfuerzo conjunto no sólo de los socios, también de todas las personas que se han estado sumando al equipo de Construlia en estos diez meses: vendedores, arquitectos, personal de obra, albañiles, etc.
Iván confiesa que en unas semanas dejará Construlia, pero su participación accionaria permanecerá, así como su asesoría. Se va para emprender otras empresas que le generen valor y proyectos a Construlia.
¿Quéééé…. cómo que te vas, no es muy pronto, no entiendo?
Estoy listo para emprender mi propio camino. Pero no me voy, al contrario, he encontrado negocios satélites que ayudarán a maximizar a Construlia, además mantengo mi participación como socio.
¿Y qué negocios?
Me interesa mucho el Real Estate, si yo empiezo a captar terrenos puedo dirigir mejor a los clientes, así me aseguro que mis clientes de Construlia, tendrán la mejor opción de terrenos. De esta manera comienzo a desarrollar una banda de ensamblaje externa para trasladarlo a otra empresa, y yo sigo buscando que este círculo se nutra cada vez más.
¿De dónde viene la visión de negocios, la pasión de correr autos?
Viene de entenderme a mi mismo, qué es lo quiero y cuánto me cuesta. Un día mi papá me dijo: presta mucha atención en dónde inviertes tu tiempo, por que no necesariamente será bien remunerado, y si el trabajo que tú estás buscando no existe pues es tu labor crearlo, entonces lograrás las metas que quieres.
¿No es el mejor momento de tu emprendimiento?
Yo creo mucho en Dios, y confío mucho en lo que pone en mi cabeza. Me he encontrado con personas valiosas en el emprendimiento de Construlia, y ahora tengo personas que quieren emprender otros proyectos, otros sueños de empresas, que estará en el ecosistema de Construlia.
LA VELOCIDAD ES CLAVE
El éxito de Construlia es el resorte de Iván para emprender otros proyectos, pero el ego del joven empresario se asoma como un impulsor para enfrentar nuevos retos.
“Todo se trata de sumar, lo último que yo haría es estacionarme en un lugar, sé que mi mente es capaz de materializar todo lo que piensa, se oye como ego, pero es una realidad”.
Explica que es muy importante saber leer las oportunidades, el tiempo y las personas y tiene claro que la velocidad es la clave del éxito. “Un samurái no usa la catana hasta que es el momento indicado, no antes, no después, y es mortalmente preciso”.
Iván desfunda nuevamente su afilada espada para emprender otro derrotero, esta vez con más de 250 mil pesos en la cartera. La decisión está tomada y su propio destino empresarial apenas comienza, “…para ser libre necesito más responsabilidad y voy por más”, advierte.
