Un remate bancario es un proceso legalen el que una propiedad (por lo general casas o departamentos) esvendida por una institución financiera (bancaria) debido a que su propietario original no cumplió con los pagos correspondientes al préstamo hipotecario con el que la adquirió.
El objetivo del remate bancario es que la institución financiera recupere el dinero que se le prestó al cliente para comprar la propiedad.
Existe una gran cantidad de información en línea que habla de Remates Bancarios, mucha de esta desacredita este tipo de proceso de compra, y también mucha lo favorece.
La realidad es que aún y cuando el público tiene fácil acceso a este cumulo de información, persisten muchas dudas y falsas ideas al respecto, e incluso se pueden encontrar testimonios de personas que han resultado muy insatisfechos al comprar un remate bancario o en el peor de los casos han sido defraudados por empresas, despachos o malos asesores.
En ocasiones, al buscar aprovechar la oportunidad de adquirir una propiedad a bajo precio en remate bancario, no se realiza el análisis adecuado, resultando que los compradores se sienten engañados por los costos totales que tuvieron que absorber para adquirir la propiedad o bien no se concretó la entrega del inmueble de acuerdo a lo prometido.
Sin embargo, es importante aclarar que los remates bancarios no necesariamente son malos o engañosos pues como todas las inversiones requieren de investigación, análisis y conocimientos especializados.
Aquí comparto algunos puntos importantes a considerar antes de decidir comprar un remate bancario.
1. Costos y Gastos: se debe analizar detalladamente el precio al que se está ofreciendo el inmueble en remate bancario, ya que, además de la cantidad que se le debe pagar a la institución financiera propietaria del inmueble, se deben de considerar, los gastos legales por procedimientos que se deban concluir en los juzgados para que el inmueble esté en condiciones de ser escriturado a favor del comprador, costos de escrituración, Impuesto sobre la renta por adquisición de un inmueble de bajo precio de acuerdo al artículo 132 de la Ley del ISR, gastos generados por el lanzamiento de los ocupantes del inmueble y posiblemente pagos pendientes de servicios e impuesto predial, además de los gastos que se requieran para la remodelación o adecuación de la propiedad ya que se debe de considerar que ha estado ocupada y en la mayoría de los casos por mucho tiempo sin recibir mantenimiento.
2. Propiedades ocupadas: la mayoría de las casas o departamentos que son ofertados como remate bancario por las instituciones financieras se encuentran ocupados, ya sea por los propietarios o por otras personas que las arrendaron sin conocer su situación jurídica o simplemente por personas que invadieron la propiedad al verla abandonada, por lo que se requerirá de un procedimiento jurídico para obtener de un juez, la orden de lanzamiento de estas personas, lo cual se hace posterior a la adquisición de la propiedad.
Al estar ocupadas también se debe asumir que estas propiedades no se pueden visitar por lo que no se puede verificar las condiciones en que se encuentran.
3. Pago de contado: para la adquisición de un remate bancario no es posible la aplicación de un crédito hipotecario, por lo que se requiere contar con los recursos líquidos disponibles para realizar el pago de contado, así como para solventar los gastos ya descritos en el punto uno.
4. Tiempo de espera: Una propiedad ofertada como remate bancario puede estar transitando por diferentes etapas de los procedimientos jurídicos que lleva a cabo la institución financiera para lograr que se la adjudiquen como pago de la deuda reclamada, por lo que, dependiendo de la etapa procesal en la que se encuentre, dependerá el tiempo que se deberá de esperar para que el comprador pueda tomar posesión del inmueble y quede escriturado a su nombre.
Es importante que el comprador pregunte a quien le ofrece un remate bancario, cuanto tiempo es el estimado para que la propiedad quede física y legalmente a su disposición, lo cual puede variar desde 3 meses hasta un año, y en algunos casos hasta más tiempo.
5. Asesoría y análisis. La adquisición de un remate bancario se pude considerar como una compra especializada, que requiere de un excelente análisis previo antes de realizar cualquier pago parcial o total.
Es aconsejable contar con un asesor experto en este tipo de adquisiciones, que guíe al cliente en el proceso y principalmente trasparente toda la información requerida para tomar la mejor decisión.
Como en cualquier inversión inmobiliaria, se deben de analizar varias opciones, hacer todas las preguntas necesarias y solicitar que se firmen contratos donde se especifiquen de la forma más detallada posible, los tiempos y costos del proceso de compra, así como los derechos, obligaciones y penalizaciones de las partes.
Ahora bien, es justo aclarar lo siguiente sobre los remates bancarios
Seguridad: Un remate bancario es muy seguro en la medida que esté respaldado por una institución financiera, por lo que al acudir a una empresa o persona que se dedique a vender remates bancarios pregunte siempre que institución financiera tiene los derechos sobre la propiedad, la cual será a quien se le deba realizar el pago por la compra.
Viabilidad Económica: Muchos inmuebles en remate bancario son un buen negocio ya que se ofrecen a buen precio, aun cuando se deban de realizar gastos adicionales para que la propiedad esté física y legalmente en condiciones de ser ocupada, rentada o vendida.
Esto implica que un remate bancario puede ser económicamente atractivo, siempre y cuando se realice el análisis económico adecuado y las expectativas de ganancia que tenga el comprador estén dentro de un rango lógico.
Y también es justo decir que no todos los remates bancarios son buen negocio.
Consejos finales:
No se deje deslumbrar con anuncios que dicen “Compre una casa por menos de la mitad de su valor”. Recuerde que siempre existen costos adicionales.
Investigue a la empresa o persona que le está ofertando el remate bancario, solicite referencias y testimonios.
Analice bien la oferta, visite el inmueble, aunque sea por fuera, antes de decidir. Haga todo bajo contrato, solicite realizar el pago de la propiedad directo a la institución financiera que tiene los derechos sobre ella, los honorarios por asesoría legal y otros costos y gastos van por separado.
Lic. Gerardo F. Coronado López
Director General de Stratego Real Estate
www.stratego.mx
